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Lundi 24 novembre 2008
- Par Larbi
Publié dans : Lectures - Recommander

La prochaine révision des valeurs locatives

Je vous propose ce billet de Mr Gérard Thoris professeur à Sciences Po à propos de la révision prochaine des valeurs locatives.

Le gouvernement a récemment annoncé une révision des valeurs locatives servant de base aux quatre impôts locaux. On ne s’interrogera pas ici sur la cohérence d’une telle mesure avec l’annonce d’une éventuelle suppression de la taxe professionnelle. On s’intéressera aux ménages qui paient la taxe sur le foncier bâti et la taxe d’habitation, pour s’interroger sur l’opportunité, la faisabilité et la justice d’un tel projet.
L’opportunité tout d’abord.
On n’imaginera pas un seul instant que ce projet puisse redevenir une priorité après trente ans de sommeil du simple fait qu’il faille trouver des recettes fiscales. La politique fiscale obéit à des principes et ne prend pas de décision sous la pression des événements. Cette attitude, si elle existe, ne peut être valable que pour les entreprises et ne saurait toucher la puissance publique ! Ce serait encore plus insidieux, sinon séditieux de penser que l’incitation faite aux entreprises de distribuer une participation exceptionnelle aux salariés soit motivée au final par l’idée d’accroître les recettes fiscales via les ménages !
On avait bien cru comprendre que cette mesure avait vocation à accroître leur pouvoir d’achat direct et non indirect… Non, il ne peut être opportun de réviser les valeurs locatives que pour des raisons de justice fiscale et sociale : que les bases d’imposition ne soient pas trop déconnectées de la réalité économique qu’elles sont censées représenter et que la contribution soit liée à la jouissance privative de biens immobiliers. La faisabilité ensuite.
Réviser les valeurs locatives suppose de se référer à la valeur marchande des biens immobiliers. Or, il faut le répéter sans cesse : la valeur marchande de référence d’un bien immobilier ne peut être que la valeur d’une transaction effectivement réalisée. Elle seule apporte la preuve qu’il y a bien un acheteur, ici et maintenant, pour un bien géographiquement situé et proposé à la vente à un moment donné. Toute autre estimation doit être prise pour ce qu’elle est : une grandeur approchée. A cet égard, les procédures d’évaluation de la valeur des biens utilisées par l’administration fiscale au moment du décès ou pour l’impôt de solidarité sur la fortune sont fautives. L’approximation de la valeur d’un bien par la valeur de transactions de biens de nature similaire est extrêmement délicate. Au-delà de critères quantitatifs, elle suppose même orientation, mêmes aménagements intérieurs, même voisinage ; elle suppose surtout qu’il y a autant de clients potentiels à ce prix qu’il y a de biens existants ; elle néglige le prix du temps qui oblige un vendeur pressé d’accepter un prix de transaction inférieur à ses estimations – ce qui est typiquement le cas pour une cession liée à une mutation professionnelle ou à la recherche d’un logement plus grand par une famille. L’approximation que l’on peut accepter au moment d’un décès car l’acquisition d’un bien immobilier relève d’une sorte d’aubaine, ne peut être justifiée pour une taxation annuelle. Il y a un déni de justice à taxer un bien sur une valeur supposée sauf à donner à la personne taxée la possibilité de se retourner contre l’administration fiscale au moment de la transaction effective et à réclamer le trop versé avec les intérêts de retard. En cas de location, on peut imaginer que la taxe d’habitation soit assise sur les loyers effectivement versés par les ménages. Cette base pourrait être considérée comme juste s’il y avait un seul marché du logement en France. En réalité, les couches administratives diverses ont segmenté ce marché au point que la rentabilité de l’investissement logement dépend du contexte juridique autant que du marché. L’existence de baux de longue durée peut stabiliser le loyer, et donc la taxe d’habitation, de sorte que les perdants de l’opération seraient ceux qui acceptent la mobilité géographique pour des raisons professionnelles ou familiales. Bref, une valeur de marché ne vaut ici que pour une économie de marché, ce que n’est pas le marché locatif en France.
La justice enfin.
On est parti d’une idée de la justice que l’impôt soit proportionné aux capacités contributives et que la qualité (donc le prix) d’un logement en est un signe. Dans le paragraphe précédent, néanmoins, on a montré que la base était difficilement approximée. Ici, il s’agit de comprendre que la valeur de cette base est aussi le fruit de décisions individuelles et qu’une révision des valeurs locatives introduit un biais dans la neutralité fiscale.
Supposons en effet deux voisins qui, pour faire simple, habitent deux maisons jumelles. Celles-ci ont, au départ, même plan, même qualité, même orientation, etc. Il est donc normal que la taxe d’habitation et, s’ils sont propriétaires, la taxe foncière, soit rigoureusement la même.
Le premier contribuable (A), par goût personnel, décide de créer une pièce au-dessus du garage, de transformer la salle de bains, de construire une véranda… Ajoutons que sa passion l’amène à réaliser l’essentiel de ces travaux lui-même durant ses congés.
Le second contribuable (B), d’ailleurs collègue de travail du premier, aux mêmes responsabilités et au même salaire, n’aime que l’aventure et s’en va marcher au sommet des volcans actifs dès qu’il a une semaine de congés. Nous venons de dire que, en toute justice, le premier a amélioré son confort quotidien et doit payer davantage d’impôts locaux. Mais force est de remarquer qu’il a dépensé son argent en France et payé la TVA sur les matériaux tandis que le second a dépensé l’essentiel de son argent à l’étranger. D’une certaine manière, le contribuable A est donc taxé tous les ans sur un choix de vie.
Bien entendu, la vision livresque des choses est celle d’une hiérarchie des besoins selon laquelle les dépenses de voyage viennent après les dépenses de confort domestique. Mais la statistique sera toujours impuissante à rendre compte de la multiplicité des choix individuels ; elle est même construite pour les agglomérer. De même qu’il arrive un moment où l’arbre de la statistique cache la forêt des choix individuels, il y a un moment où les décisions politiques taxent identiquement des comportements différents, avec pour conséquence l’injustice fiscale.
Mme Thatcher n’avait pas nécessairement tort lorsque, s’appuyant sur la réflexion d’économistes, elle a cherché à transformer l’impôt local en impôt de capitation, de façon à assurer une plus grande neutralité fiscale entre les dépenses. Que cette formule ait été récusée par l’opinion publique ne veut pas dire que la formule inverse d’une exacte proportionnalité entre les valeurs locatives marchandes et fiscales serait mieux appréciée.
Au final, la cohérence du système fiscal vaut mieux pour la justice qu’une réflexion impôt par impôt. Or, la révision des valeurs locatives va percuter de plein fouet une pratique constante et une législation nouvelle.
En bas de l’échelle des revenus, nombre de ménages sont exonérés de taxe d’habitation : on peut comprendre qu’une révision des valeurs locatives ne les touche pas.
Au sommet de l’échelle des revenus, le bouclier fiscal va absorber toute augmentation des valeurs locatives de la taxe d’habitation et des taxes foncières sur la résidence principale.
Entre les deux, il ne restera plus que les classes moyennes, entendues certes au sens très large, qui supporteront cette actualisation de l’impôt. Décidément, on n’est pas près de sortir des effets boomerang de mesures fiscales ponctuelles qui sacrifient l’architecture d’ensemble et sapent la légitimité même de l’impôt.
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